Что такое доходный дом?

Вложить и заработать

Рост деловой активности и высокий уровень цен на рынке гостиничных услуг способствуют увеличению спроса на покупку элитной недвижимости Киева с последующей сдачей ее в аренду. Все чаще с такой целью покупается не одна, а три–четыре квартиры. Для того чтобы арендный бизнес превратился в по-настоящему доходный, собственнику следует учесть некоторые нюансы еще до приобретения квартиры.

С целью выгоды

По оценкам экспертов, только в центре Киева на сегодняшний день арендуется 40 % квартир. Поговаривают, что дальнейшее катастрофическое уменьшение участков под застройку в центральных районах столицы может привести к появлению «доходных» домов. По данным специалистов, сроки окупаемости инвестиций в элитную недвижимость с целью ее дальнейшей сдачи в аренду (при существующей стоимости аренды $1000–8000 в месяц за одно- и двухкомнатные квартиры) сегодня составляют 5–10 лет. Правда, арендодателям следует помнить, что иногда выставленная дорогая квартира может ждать своего арендатора в течение довольно длительного времени – от нескольких недель до нескольких месяцев (бывает, на рынке встречаются и «зависшие» более чем на полгода объекты). Однако затем она может принести своему владельцу прибыль до 20–30 % годовых. Наиболее выгодно сдавать квартиру посуточно. На сегодняшний день аренда дорогой квартиры в Киеве составляет от $50 до $200 в сутки. По словам Сергея Калинина, заместителя директора по оптимизации процессов Агентства качественной недвижимости Parker & Obolensky, при посуточной сдаче в аренду квартира может окупиться в среднем за 8 лет. «Правда, и хлопот с ней больше: начиная от постоянного поиска клиентов и заканчивая огромным количеством бытовых и хозяйственных вопросов», – подчеркнул г-н Калинин. Особое место, по словам риелторов, занимает сдача квартир в центре или приближенных к нему районах в аренду в качестве офиса. Окупить стоимость квартиры, сдавая ее под офис, можно менее чем за 10 лет.

Арендная плата в этом случае минимум в полтора раза выше, чем при сдаче ее под жилье. Например, аренда трехкомнатной квартиры на Оболони в хорошем состоянии в качестве офиса обойдется в $1000–1200 в месяц, а как жилье – около $500–600. Правда, желающим заработать «на офисе» следует помнить, что объект сдачи необходимо перевести в нежилой фонд, что само по себе уже хлопотно. «Поэтому на практике 70 % арендодателей этого не делают. И не в последнюю очередь потому, что коммунальные платежи могут быть в 3–4 раза больше», – отметил Сергей Калинин.

Клиент

Основными потребителями элитного жилья являются иностранцы, приехавшие в Киев на работу. Это могут быть дипломаты или директора украинских отделений международных компаний, торговых представительств. Ни те, ни другие сами за жилье не платят. В первом случае аренду квартиры оплачивает государство той страны, которую представляет дипломат, во втором – компания, в которой работает квартиросъемщик. Поэтому цены на аренду их не смущают. Вторая большая группа потребителей элитных квартир – это бизнесмены, которые не могут или не хотят вкладывать единовременно огромную сумму денег в покупку собственного элитного жилья. При этом жить в квартире низшего класса они также не желают. Часто топ-менеджеры крупных компаний не остаются долго в одном городе: служебные обязанности заставляют их постоянно перемещаться по миру. Поэтому для них нет большого резона приобретать собственную квартиру, кроме как для долгосрочной сдачи в аренду с помощью риелторской фирмы. Случается, квартиры топ-класса снимают люди творческих профессий, известные певцы или актеры, приехавшие в Киев из регионов. Как утверждает Алла Куценко, маркетолог корпорации «Золотые ворота», ежемесячная арендная плата за элитные апартаменты в центре Киева сегодня составляет $3000–8000, а за загородный дом она может достигать и $10 000–20 000. По словам риелторов, наибольшим спросом пользуются квартиры площадью 150–200 кв. м в районе улиц: Хрещатик, Бассейная, Б. Хмельницкого, Красноармейская, Шота Руставели, а также на оболонских Липках и склонах Днепра.

Меньшей популярностью у арендаторов пользуется Подол. По словам Ольги Ермак, специалиста по недвижимости АН «Атлант-А», столь низкий спрос на квартиры в этом районе объясняется недостаточным количеством хорошо отреставрированных домов с полной заменой коммуникаций, организацией охраны и парковочных мест. Спросом поменьше в Киеве пользуются квартиры от 250 кв. м, размещенные на нижних этажах, и пентхаусы площадью от 350 до 500 кв. м. Среди арендаторов растет популярность на двухуровневые, а также мансард¬ные квартиры. Посуточная цена аренды пентхаусов составляет от $200. Помимо района и метража квартиры, величина арендной ставки зависит от многих факторов, не поддающихся классификации, таких как: вид из окон, наличие и качество мебели, бытовой техники, состояние подъезда, присутствие консьержа и т. д. Большое внимание арендаторы уделяют уровню ремонта в квартире. Поэтому все чаще владельцы квартир для создания концепции ремонта привлекают профессиональных дизайнеров, которые, в свою очередь, привносят в жилье такие приятные дополнения, как камин, скульптуры и т. п. По мнению риелторов, эти элементы (как и минимум два санузла с европейской сантехникой) для арендодателей пусть не обязательны, но все-таки желательны. По информации застройщиков, полная отделка элитного жилья в Киеве может обойтись его владельцу в $1000–2000 за кв. м, что составляет 50–60 % от стоимости квартиры. Естественно, у арендаторов повышаются и требования к элитным домам в целом. В частности, они рассчитывают на то, что в доме будут центральные системы кондиционирования, бесшумные лифты, а также подземный паркинг и профессиональная охрана. Кроме того, необходимыми удобствами богатые клиенты считают наличие в доме фитнес-центра, бассейна и т. д.

Риски

Платя солидные деньги, арендатор может потребовать от хозяина квартиры выполнить практически любой свой каприз. А поскольку клиенты бывают разные, арендодателю также нужно быть готовым ко всему. Например, на первом этапе сдачи квартиры могут быть проблемы, связанные с контрактом. В частности, если сдавать квартиру иностранному гражданину, то контракт об аренде жилья придется составлять как минимум на двух языках. Кстати, жителей иностранных государств обычно интересуют современные системы охраны столичных квартир. Сдача квартиры «золотой молодежи» потребует от вас меньше усилий вначале, но может дорого обойтись впоследствии. Иногда такой контингент не отличается обязательностью и щепетильным отношением к чужому имуществу.

Рискуют арендодатели нарваться и на откровенных мошенников. Последние работают просто и эффективно. Первым делом снимают приличную квартиру, а потом размещают объявления о сдаче ее в аренду. Таким образом, ловкачи «сдают» чужие апартаменты еще как минимум два, а то и три–четыре раза.

Чтобы избежать ненужных рисков, риелторы рекомендуют обратиться в агентство недвижимости. Во-первых, как утверждают эксперты, по сложившейся на рынке традиции свои услуги арендодателям они предоставляют бесплатно. Следует также учесть, что арендодатель не тратится ни на услуги агентства, ни на рекламу – все это входит в комиссионные, которые выплачивает риелторской компании квартиросъемщик. Данная сумма обычно составляет от 50 % до 100 % месячной арендной платы (чем больше размер арендной платы, тем меньше процент).

Во-вторых, агентство берет на себя проверку потенциальных нанимателей жилья: риелтор устанавливает личность человека, внимательно изучает его документы. В отдельных случаях, если речь идет, к примеру, о шикарной меблированной квартире в центре города, будущего арендатора проверяют с пристрастием. Кроме того, по словам Ольги Ермак, в случае порчи имущества АН имеет право выступать в суде в качестве свидетеля. В-третьих, сотрудничество с профессионалами предполагает заключение договора между арендодателем и нанимателем, за правильность составления которого несет ответственность агентство (этот документ составляется на бланке агентства с реквизитами посредника). В договоре фиксируются все существенные условия аренды. Кроме того, можно предусмотреть и требования частного характера. Например, о том, что квартирант обязуется оплатить ремонт вышедшей из строя по его вине бытовой техники. Еще один важный момент, который желательно отразить в договоре, – права и обязанности сторон при возникновении чрезвычайных (форс-мажорных) обстоятельств. Это позволит четко определить порядок действий арендатора и хозяина жилья, если кто-то из них решит разорвать договор, а также размер материальной компенсации. Обязательно в договоре указывают размер арендной платы и сроки платежей.

Что касается коммунальных услуг, то в большинстве случаев их оплачивает арендодатель, но это оговаривается отдельно в договоре. А вот по счетам за электроэнергию и телефон платит наниматель. Впрочем, не все риелторы категоричны в том, что сдавать квартиру обязательно посредством агентства недвижимости. «В общем-то, этот процесс можно проводить и без привлечения риелторов, особенно, если для Вас это самостоятельный бизнес. Хотя их наличие и не повредит, учитывая, что услуги риелторов для владельца объекта бесплатные», – утверждает Сергей Калинин. В то же время Сергей Карамнов, президент компании Real Estate Solutions, отметил, что сейчас достаточно часто на документальном оформлении договорных отношений – регистрации в ЖЭКе и налоговой – настаивают сами клиенты. «Это объясняется тем, что элитные квартиры чаще всего снимают за счет юридического лица соответствующим уменьшением налогооблагаемой прибыли последнего», – говорит г-н Карамнов. Что касается неофициальной аренды, то по его словам, чаще всего таким методом сдаются квартиры, аренда которых не превышает $1000. «Но при неофициальной аренде ни квартиру, ни имущество не застрахуешь, следовательно, значительно могут возрасти риски финансовых потерь», – еще раз напомнил г-н Карамнов.

На законных основаниях

На сегодняшний день закон о риелторской деятельности так и не принят, поэтому правоотношения сдачи жилья в аренду регулируются главой 59 Гражданского кодекса Украины от 16 января 2003 года. Налогообложение операций по сдаче жилья в аренду на данный момент регламентируется Законами Украины «О налоге с доходов физических лиц» от 22 мая 2003 года, «О налогообложении прибыли предприятий» от 28 декабря 1994 года и «О налоге на добавленную стоимость» от 3 апреля 1997 года. Согласно п. 4.2.7 Закона Украины «О налоге с доходов физических лиц», объектом налогообложения физического лица является доход от сдачи имущества в аренду или субаренду. Согласно ст. 9.1.2 указанного закона, налоговым агентом плательщика налога – арендодателя – при начислении дохода от сдачи в аренду недвижимого имущества является арендатор. В соответствии с п. 9.1.4, обязанность по уплате налога с доходов физических лиц лежит на арендодателе, если только арендатор не является юридическим лицом или физическим лицом – субъектом хозяйственной деятельности.

Согласно ст. 22.3 этого закона, до 31 декабря 2006 ставка налогообложения установлена на уровне 13 % от объекта налогообложения, с 1 января 2007 года такая ставка будет составлять 15 %. Прибыль арендодателя – юридического лица – согласно п. 7.9.6 Закона «О налогообложении прибыли предприятий» облагается по ставке 25 % от объекта налогообложения. В соответствии с п. 3.1.1 Закона Украины «О налоге на добавленную стоимость», сдача аренды жилья также является объектом обложения налогом на добавленную стоимость (НДС) в размере 20 % от общей суммы арендных платежей. Плательщиком НДС выступает арендодатель – юридическое или физическое лицо – если общая сумма от сдачи жилья в аренду, уплаченная физическому лицу, за последние 12 месяцев превышает 300 000 грн.

Александр Соболев
Александр Соболев

Магистр Высшей школы менеджмента СПбГУ. Специализируется на инвестициях в ИТ и недвижимость. Основатель ряда интернет-проектов по направлению саморазвития и финансов.

Оцените автора
Онлайн-журнал Бизнес-Инвестор
Добавить комментарий