Мечта с видом на океан

Лайфстайл

Украинцы только открывают для себя преимущества и недостатки приобретения недвижимости за рубежом. Однако покупка квартиры в киевской новостройке с последующей перепродажей приносит даже большие дивиденды, ЧЕМ ВИЛЛА НА БЕРЕГУ ОКЕАНА

Украинцы только открывают для себя преимущества и недостатки приобретения недвижимости за рубежом. По словам Ярослава Цуканова, директора компании «РВД», решение о такой покупке возниrает у наших соотечественников, как правило, после отдыха на том или ином курорте. Поэтому в рейтинге наиболее популярных стран фигурируют Болгария, Испания, Греция, Турция и Кипр. Кроме того, здесь сложился благоприятный инвестиционный климат в сфере недвижимости.

Престижем манят Франция, Великобритания, США, Швейцария и Монако. Но процедура покупки, существующая для иностранцев в этих странах, сложнее и забюрократизированней.

Самой доступной остается курортная недвижимость Болгарии. По словам Татьяны Лященко, директора международного агентства Oxford Group, жильем здесь интересуется средний класс, который может себе позволить жилье у моря за 50-90 тыс. евро.

В окрестностях болгарских горнолыжных курортов (к примеру, Банско) украинцы покупают земельные участки под застройку стоимостью 5-6 тыс. евро за сотку. На берегу моря цены повыше — 20-25 тыс. евро.

Согласно официальным данным, рост рынка болгарской недвижимости за последние 3 года вырос на 35%. Такая динамика спроса вызвана, отчасти, увеличением частных иностранных инвестиций, прежде всего, британского происхождения, в объекты семейного отдыха в горных и приморских районах. Около 30% покупателей — выходцы из России и других стран СНГ. Вследствие низкой инфляции и доступности кредитов жилье ежегодно дорожает на 25 — 30%, процедуры покупки достаточно просты, а налоговые ставки для физлиц и юрлиц не отличаются и составляют 0,15%.

Что и почем?

Многие покупатели останавливают свой выбор на Испании, где процедура оформления документов считается самой простой. Тем более что с приобретением здесь жилья можно рассчитывать на получение шенгенской мультивизы, которая дает возможность пребывать в стране 180 дней, или визы для постоянного проживания без права работы.

Испания ежегодно дорожает примерно на 15%. Особенно динамично растут Балеарские острова, Кадис и Гвадалахара, Жирон и Барселона. Цены на недвижимость в престижных районах Коста Брава, в частности Platja D’Aro, за последние 5-6 лет подскочили на 60-70%. Зарубежные инвесторы активно скупают квартиры и виллы на побережье Коста Бланка в таких крупных городах, как Мадрид, Барселона и Валенсия, а также на Канарских и Балеарских островах.

В среднем стоимость 1 кв. м испанской недвижимости достигает 2,4 тыс. евро (в многоэтажном доме в небольшом приморском городке — 1,6 тыс. евро, в районе первой береговой линии недалеко от Villa Olimpica в Барселоне — 6,9 тыс. евро). В районе Коста Бланка за апартаменты с одной спальней запросят 90 тыс. евро, с двумя — 160 тыс. евро, с тремя — от 200 тыс. евро. В крупных городах квартиры дороже. Так, в Барселоне трехспальные апартаменты стоят от 350 тыс. евро.

Для отдыха, как правило, покупают виллы, коттеджи или бунгало. Трехэтажный дом с видом на море в Касс Катала (Майорка) с собственным полем для гольфа, тренажерным залом и бассейном обойдется в 4,5 млн. евро. А апартаменты в этом же районе можно купить и за 320 тыс. евро.

Эксперты прогнозируют, что в ближайшие годы испанская недвижимость будет дорожать. В первую очередь, рост цен спровоцирует нарастающий дефицит. Особенно это актуально для прибрежных районов Средиземноморья, где, по данным муниципалитетов, участков под застройку хватит на 5-7 лет. Уже к 2011 году это приведет к новому, существенному росту стоимости земли.

Греция, как и Кипр, на сегодня является излюбленным местом россиян. Среди украинцев эта страна тоже пользуется популярностью, поскольку цены здесь ниже, нежели в Италии и Испании, а условия для отдыха отнюдь не хуже. Специалисты считают, что наиболее приемлемым вариантом для иностранцев является покупка земли. Стоимость сотки стартует от 1,5 тыс. евро. На побережье материковой части Греции есть участки, где цена за сотку достигает почти 10 тыс. евро, на острове Родос — 3-7 тыс. евро.

При выборе месторасположения будущего дома или апартаментов стоить учитывать, что в приграничных районах на это необходимо разрешение Министерства обороны Греции. По словам Татьяны Лященко, чиновники принимают решение довольно долго — до полугода, причем существует вероятность отказа.

Среди налогов и платежей, которые необходимо уплатить при приобретении недвижимости, можно выделить подоходный налог в размере 11% от стоимости недвижимости (взимается за перевод собственности на покупателя) и годовой налог на владение недвижимостью, составляющий ориентировочно 1,5% от цены объекта. Этот налог можно не платить, если стоимость жилья не превышает 175 тыс. евро. Кроме того, покупатель обязан уплатить налог с оборота (9-13%) и платежи за нотариальные услуги (2%). Владельцы недвижимостью облагаются местным налогом на недвижимость.

Престижные инвестиции

В Oxford Group говорят, что недвижимость во Франции, Великобритании или Монако украинцы покупают обычно для себя, а не для того, чтобы сдавать в аренду. Лондон, к примеру, заработал репутацию пристанища опальных олигархов из СНГ.

При наличии солидного капитала можно обзавестись жильем в Монако. Эта крохотная страна богачей и светских раутов притягивает украинцев не меньше, чем Швейцария. Естественно, купить себе право на жизнь в Монако могут единицы. Цены на 1 кв.м жилплощади здесь стартуют от 20 тыс. евро. При этом свободная земля под застройку в княжестве — дефицит. На вторичном рынке предложение тоже фигурирует нечасто.

Чтобы стать обладателем престижных соток, нужно быть не только очень состоятельным человеком, но еще и терпеливым. Процедура покупки недвижимости для иностранца весьма обременительна. Она предусматривает беспрецедентные проверки, поскольку приобретение жилья здесь является основанием для получения вида на жительство.

Для получения разрешения на покупку недвижимости необходимо пройти собеседование в департаменте общественной безопасности, предъявить паспорт и письмо из банка, подтверждающее платежеспособность.

Процедура оформления покупки здесь такая же, как и во Франции. Чтобы въехать в Монако на срок не более 3 месяцев, потребуются паспорт и виза. Чтобы задержаться подольше, в консульский отдел нужно предоставить увесистую папку документов: трудовой договор, договор аренды квартиры, справку о банковском счете, состоянии здоровья и др. Получить вид на жительство еще сложнее.

В то же время, в княжестве собственник-нерезидент недвижимости имеет возможность сэкономить, в частности, на налогах на наследование, имущество и прибыль от продаж недвижимости.

Особняком стоит американский рынок недвижимости, который считается крупнейшим в мире. Наши соотечественники покупают дома и апартаменты в основном в Нью-Йорке и Флориде. Средняя стоимость квартиры в Нью-Йорке превышает $2 млн. Во Флориде цены на жилье растут на 15-20% в год. Чтобы обзавестись виллой на побережье океана, потребуется $1,5-4 млн.

Процедура покупки недвижимости в Штатах осуществляется в несколько этапов. Для начала заключается договор на приобретение определенного вида недвижимости в конкретном районе. Затем происходит поиск объектов. Когда жилье найдено, составляется контракт на покупку и открывается специальный банковский счет. После необходимых проверок оформляется ипотечный кредит, договор о страховании, и наступает момент регистрации прав.

Недостатком приобретения жилья в США является сложная налоговая система страны: без консультации юриста здесь не обойтись. Обычный федеральный: налог на недвижимость составляет 2% от assessed value (сродни нашей оценки бюро технической инвентаризации).

Отечественные рантье

Украинцы (естественно, не самые бедные) начали интересоваться жильем где-нибудь в Лондоне или Сен-Тропе 4-5 лет назад. Поначалу руководствовались желанием приобщиться к Европе. Сейчас причины покупки недвижимости более прозаичны: часто жилье покупают для детей, которые уезжают учиться за границу.

«Наши соотечественники рассматривают покупку жилья за границей как; надежную инвестицию, вложение своих денежных активов в странах со стабильной экономической и политической ситуацией»,— считает Илья Родионов, директор компании «РЕД-Консалтинг».

В последнее время, как утверждает Татьяна Лященко, приобретение недвижимости за пределами Украины становится выгодным. Большинство купленных квартир и вилл используются как летние или зимние резиденции и пустуют большую часть времени. По данным Oxford Group, средняя доходность от сдачи в аренду составляет в процентах от стоимости объекта от 5,8% в Великобритании и до 10% в Турции. Для сравнения, в Украине средний уровень ставок по доходным депозитам в конце сентября нынешнего года составлял 7,6% (для вкладов в евро) и 9,5% (для вкладов в долларах США).

Например, владелец апартаментов в туристической зоне Болгарии, по оценкам консалтинговой компании «Митропа Украина», ежемесячно может возвращать таким образом 2,5% от стоимости квартиры. В сезон доход от сдачи жилья на побережье составляет порядка $50 в сутки.

«В Испании при правильно выбранном объекте можно добиться рентабельности инвестиций до 20% в год»,- говорит Галина Бобовникова, директор «Митропа Украина». Сезон в этой стране длится 8 месяцев. Ежемесячная сумма аренды составляет 1-2% от стоимости недвижимости в месяц.

Во Франции доход от аренды колеблется в пределах 30-250 тыс. евро в месяц, в зависимости от объекта, его месторасположения, а также срока аренды. Скажем, во время Каннского фестиваля или «Формулы-1» стоимость арендной платы за неделю проживания увеличивается почти в 4 раза.

В агентстве Overseas Real Estate говорят, что определяющим критерием эффективности инвестиций в жилую недвижимость является ее расположение. При этом немаловажно, сдается квартира на длительный или короткий срок.

Краткосрочная аренда предполагает не только неплохую прибыль, но и риск: не факт, что удастся постоянно находить новых клиентов. И если в сезон проблем с поиском съемщиков нет, то в несезон желающих может и не оказаться. В среднем, недвижимость на побережье сдается 2-3 раза в год.

«Иногда наши соотечественники покупают по нескольку объектов: например, одну виллу для себя и еще две- для сдачи в аренду. С точки зрения окупаемости и рентабельности это оптимальный вариант», — считает Татьяна Лященко.

Правда, украинцы довольно редко сдают в аренду купленные апартаменты. В компании «РВД» констатируют, что в 80% случаев они покупают апартаменты для собственного отдыха. При этом используют курортную недвижимость 1-2 месяца в году первые два года. Потом им надоедает отдыхать в одном и том же месте.

Возможностей зарабатывать на операциях с недвижимостью достаточно и в Украине. Для этого необязательно покупать жилье за рубежом, пока внутренний рынок недвижимости демонстрирует один из самых высоких уровней доходности.

«Если в Европе доходность составляет 8-10%, то в Украине — 20-25%, а в некоторых случаях — и выше, что связано, в частности, с повышенным отложенным спросом и значительной спекулятивной составляющей украинского рынка недвижимости», — говорит Сергей Калинин, заместитель директора по оптимизации процессов компании «Паркер & Оболенский».

По его словам, о выгодности инвестиций в жилую недвижимость в Украине свидетельствует и возрастающий интерес к этому сектору иностранных частных и институциональных инвесторов. Но риски, связанные с ее приобретением, владением и эксплуатацией, высокие. Те же, кто желает их минимизировать, вкладывает в устоявшиеся рынки.

Процедурные нюансы

Некоторым клиентам требуется год для принятия решения о покупке недвижимости за рубежом. А сама процедура занимает как минимум 3 месяца, хотя, приложив определенные усилия, можно справиться и быстрее.

На начальной стадии покупатель определяется со своими требованиями к недвижимости. Идеально, если он знает, что и где хочет купить. Чем детальнее запрос клиента, тем проще агентству подобрать наиболее приемлемый вариант.

Как правило, риелтор подбирает 3-5 объектов в течение месяца. Затем потенциальный покупатель на 3- 5 дней отправляется в ознакомительный тур (все затраты по покупке билетов, бронированию гостиницы, проживанию несет покупатель). Ярослав Цуканов считает, что выезжать на объект нужно обязательно, причем желательно провести там несколько дней, чтобы окунуться в новую социальную среду.

Если объект найден, клиент подписывает предварительный договор с местными юристами. Он должен быть готов к внесению депозита в размере 10-25% от общей стоимости недвижимости. После этого юристы начинают процедуру оценки и изучения объекта собственности. Местные органы власти предоставляют информацию о планировке строительства вокруг объекта.

В Греции уже на этапе подписания предварительного соглашения можно получить ключи от жилья, хотя потом отказаться от него в случае, если будут выявлены какие то недостатки, будет сложнее. Юристы проводят оценку объекта 1-1,5 месяца. Затем происходит регистрация собственности нового владельца.

Расходы на проверку чистоты сделки, технического состояния объекта, оформление права собственности на квартиру или дом, уплата всех сопутствующих налогов и сборов, оплату услуг риелторов, юристов и нотариуса составляют 20-25% стоимости всего проекта.

Наиболее выгодные условия инвестор получает при покупке жилья на начальном этапе строительства. В этом случае он может рассчитывать, в частности, на ипотечный кредит на период строительства, возможность изменения планировки. Средний срок создания жилого комплекса — около полутора лет. При этом стоимость жилья за этот период возрастает на 15-25%, иногда больше. Инвестор становится владельцем жилья, рыночная стоимость которого, по словам Татьяны Лященко, в 1,5-3 раза выше первоначальной.

Как говорит Галина Бобовникова, очень выгодно покупать недвижимость в кредит. «Если клиент не способен или не желает платить всю сумму сразу, то у него есть реальная возможность получить заем в иностранном банке на условиях более выгодных, чем в Украине», — говорит она.

Объясняется это, в первую очередь, низкими процентными ставками по кредитам. В Испании они составляют 3%, во Франции — 4%, в Болгарии чуть выше — до 8%. Залогом является сама недвижимость. Чтобы оформить заем, понадобится внести около 30% стоимости объекта в качестве первоначального взноса.

В Испании для оформления ипотечного кредита потребуется только паспорт и справка о доходах. Во Франции эта процедура гораздо сложнее. Местные банки очень тщательно проверяют профессиональную деятельность клиента, документы, подтверждающие источники его доходов. Также они могут потребовать уставные документы предприятия, движение денег на счете и даже платежи по квартплате.

В ближайшее время иностранцы смогут получить кредит на жилье и в Турции. Сейчас этот вопрос рассматривается правительством.

Возможные риски

Инвестируя в жилье за рубежом, мелкие частные инвесторы не всегда адекватно оценивают ситуацию. «Это все равно что человеку из другого города предложить купить квартиру в Киеве на Жилянской. С одной стороны, это исторический центр столицы. А с другой — улица непопулярная, поскольку рядом вокзал, железная дорога. Выходя на новый рынок, сложно уловить такие тонкости», — говорит Ярослав Цуканов.

Поэтому важно воспользоваться услугами правильного риэлтора. От этого будет зависеть, с какими трудностями придется столкнуться в будущем. Например, агент может умолчать, что дом расположен в районе шахтных выработок.

Риск быть обманутым агентством есть всегда. Были случаи, когда украинцам впаривали жилье в испанской или греческой глубинке, с точки зрения цивилизации мало отличающейся от украинской. При этом клиенту презентовали местность как историческую и престижную, из-за чего тот соглашался переплачивать выше рыночной стоимости. Но это скорее исключения. Большинство риэлторов заботится о своей репутации.

Принимая решение о покупке жилья за границей, нужно выяснить, какие дополнительные расходы потребуются на его содержание. На Западе обслуживание недвижимости гораздо дороже, чем в Украине. Поэтому, говорит Илья Родионов, не каждый покупатель готов к таким постоянным издержкам, и после детального изучения всех нюансов часть желающих отказывается от идеи покупки.

Список расходов включает коммунальные платежи, мелкий ремонт, налоги (в большинстве стран с владельцев недвижимости ежегодно взимается налог на имущество) и, возможно, страховку. Размер платежей зависит от страны. К примеру, в Болгарии платежи за однокомнатную квартиру на побережье в жилом комплексе составят $60-70 в месяц. Все заботы по присмотру за квартирой передаются управляющим компаниям, которые могут взять на себя также поиск потенциальных съемщиков, разумеется, не безвозмездно. В целом, чем больше дополнительных услуг оказывают такие фирмы, тем выше затраты владельца квартиры. Иногда они достигают 1 тыс. евро в месяц.

Покупка недвижимости несет в себе и другие риски. «Рынкам свойственно развиваться циклично, и после стадии подъема, в которой сейчас находится рынок недвижимости во многих странах, наступает стагнация и спад. Не исключено, что через 3-5 лет продать жилье по той же стоимости, по которой оно было куплено, уже не удастся», — говорит Илья Родионов.

Еще в сентябре нынешнего года Родриго де Рато, глава МВФ, предупредил о возможности перегрева рынка недвижимости. Он заявил, что рост рынка жилья в США замедляется быстрее, чем ожидалось. Вслед за этим, по его мнению, может последовать резкий спад, который несет в себе опасность не только для американской, но и для мировой экономики.

Причиной перегрева эксперты называют избыток ликвидности на мировых финансовых рынках, вызванный низкими процентными ставками основных центробанков. В результате за последние 5 лет общая стоимость жилья в развитых странах увеличилась с $30 трлн. до $70 трлн.

Будущие заработки

В «РЕД-Консалтинг» говорят, что приобретение недвижимости за границей на сегодня менее интересно, чем в Украине, по нескольким причинам. Это более сложная операция, кроме того, объекты за рубежом генерируют меньшие доходы, нежели у нас в стране. К тому же такое жилье используется нерегулярно. Поэтому инвестирование украинцами в зарубежье, по мнению экспертов, не будет массовым. Пока покупка квартиры в киевской новостройке с последующей перепродажей приносит гораздо большие дивиденды. Впрочем, нужно учесть, что и входной барьер в этот бизнес растет с каждым подорожанием квадратного метра.

Кроме того, как прогнозирует Андрей Назаренко, руководитель отдела консультационных услуг по недвижимости Ernst&Young, темпы роста жилья в Украине в ближайшие 1-2 года стабилизируются, и доходность инвестирования несколько снизится, в первую очередь, по причине роста дефицита на рынке земли и повышения требований к строительным материалам и инфраструктуре жилых домов. Поэтому мелкие частные инвесторы в конце концов будут вынуждены хотя бы частично переносить отработанные технологии и на зарубежную недвижимость.

По прогнозам Сергея Калинина, наиболее привлекательными для таких вложений останутся страны, относящиеся к первой и второй волне расширения ЕС, которые могут обеспечить иностранным инвесторам высокую доходность при относительно низком уровне рисков.

Сейчас наблюдается инвестиционный бум в сфере недвижимости в России, особенно в Москве и Санкт-Петербурге. Интерес зарубежных инвесторов возрастает и к Украине.

Александр Соболев
Александр Соболев
Магистр Высшей школы менеджмента СПбГУ. Специализируется на инвестициях в ИТ и недвижимость. Основатель ряда интернет-проектов по направлению саморазвития и финансов.
Оцените автора
Онлайн-журнал Бизнес-Инвестор
Добавить комментарий