Рассуждения о налогоблажении недвижимости

Личные финансы

Вводя в действие изменения в Закон о подоходном налоге, касающиеся сделок с недвижимостью, государство вознамерилось слегка пополнить госбюджет, а заодно и взять хоть под какой-то контроль рынок «вторички». Похоже, что и те, и другие намерения останутся благими пожеланиями.

О новых правилах взимания налогов с продажи жилья писали уже много, но вопросов все равно остается больше, чем имеется на них ответов. Недавно внести ясность в некоторые из них попытался заместитель председателя Государственной налоговой администрации Украины Сергей Лекарь. Получилось опять же не очень внятно, ибо закон, что ни говори, до конца «не додуман».

Продажа «хрущевок» налогом не облагается

Вначале о том, что понятно. С 1 января этого года за продажу расположенной на территории Украины недвижимости необходимо платить налог, причем взимается он не только с наших сограждан, но и с иностранцев. Как сообщил Сергей Лекарь (и как диктует закон), при продаже один раз в год квартиры или ее части, комнаты, жилого или садового домика общей площадью менее 100 кв. м налог не взимается вообще. Если площадь более 100 «квадратов», то взимается 1 % от стоимости «излишка». То есть при продаже 150 кв. м налог составит 1 % от стоимости 50 кв. м. Поскольку советский Жилищный кодекс не очень-то баловал граждан «излишками» предоставляемой площади, то понятно, что процентов 90 городских квартир (да и сельского жилья тоже) до 100 кв. м «не дотягивают», и, следовательно, их продажа под налогообложение не попадает. Но все это только в том случае, если это первая сделка за год. Если тот же человек в течение года будет продавать еще одну квартиру (дом, дачу), ему придется уплатить уже налог размером в 5 % стоимости сделки. Те же правила распространяются на продажу другой недвижимости — складских офисных помещений, гаражей и т. д. Все операции, на которые не распространяются льготы, облагаются 5-процентным налогом. Если недвижимость продается «по частям» — сначала одна комната квартиры, потом другая (такое редко кто делает, ибо это существенно снижает общую цену, но тем не менее), то вторая продажа независимо от площади облагается 5 % налогом. Если же первый раз продавался объект недвижимости, не попадающий под льготу (гараж, склад), а второй раз — попадающий (небольшая квартира), то вторая продажа налогом не облагается. Иначе говоря, льгота предоставляется «раз в году».

Владельцы, на первый-второй рассчитайся

Дальше речь пойдет о том, что понятно не вполне. Как будет облагаться налогом продажа недвижимости большой площади несколькими совладельцами? По словам Сергея Лекаря, в этом случае налог не взимается, если доля каждого из совладельцев составляет менее 100 кв. м. Но сколь можно судить, заместитель председателя ГНАУ имел в виду случай, когда у каждого из совладельцев имеется правоустанавливающий документ на свою долю собственности (иначе говоря, лицевые счета на квартиру поделены). Тогда это соответствует здравому смыслу. А как быть с общей собственностью, к примеру, бывших супругов, которые продают жилье, дабы разъехаться, и продают его по частям? Нотариусы прогнозируют варианты, при которых «первая недвижимость» будет оформлена на имя мужа, при этом жена будет являться виртуальным совладельцем, предоставляющим согласие на продажу, а вторая — наоборот. При этом и то, и другое уходит из-под налога как первая в году продажа. Не так уж сложно обойти закон и человеку, продающему несколько объектов недвижимости. Дабы уйти от налогообложения, достаточно подарить по одной продающейся квартире родственникам, и пусть каждый из них «теряет невинность» по отдельности и первый раз в году. Утешает то, что «больших квартир» в нашем государстве не так уж много в принципе, иначе суды «запарились» бы «разруливать» подобные ситуации. Хотя, если учесть, что в наше время строительные компании и застройщики предпочитают возводить элитное (то есть больших размеров) жилье, а от 30 до 50 процентов рынка недвижимости составляют спекулятивные сделки (то есть жилье покупается с целью перепродажи), то вопросы, и весьма серьезные, наверняка возникнут. И в не столь уж далеком будущем.

Но главная проблема не в этом, а в том, что до сих пор непонятно, кто будет определять размер налога и как его взыскивать? Граждане-продавцы брать на себя эти функции по понятным причинам не очень хотят, а нотариусам оно и вовсе «300 лет не-нужно».

Сам себе налоговый агент…

Не очень частая, но и не исключительная ситуация: у человека есть квартира, другую он получил в наследство, и продает их обе одновременно, дабы купить для семьи жильё побольше. Какую из продаж считать первичной, а какую вторичной, и следовательно, какой платить налог с продажи? И вообще, кто проконтролирует, какую сделку за год совершает человек — первую, пятую или двадцать пятую?

По словам Сергея Лекаря, информацию о количестве сделок предоставляет сам гражданин, и он же несет ответственность за ее достоверность. Тем не менее, нотариус обязан проверить эту информацию по Государственному реестру недвижимости имущества. Насколько завершено формирование этого реестра и насколько оперативно в него вносятся изменения? Этого, пожалуй, внятно не скажет никто. До сих пор подобные функции выполняло БТИ, которое явно не торопилось и не особо торопило граждан с регистрацией их имущественного состояния. Надежды на то, что нотариус и гражданин будут «бежать наперегонки», дабы вносить изменения в реестр, явно несбыточны. Так что (опять же) простор для спекулятивных сделок остался весьма широкий. А ведь именно их (если по уму) следовало взять под контроль в первую очередь. Ну, в самом-то деле, никто же не будет отрицать, что среднестатистический гражданин сделки с недвижимостью проводит несколько раз в жизни, а не несколько раз в году. Если же он мелькает на этом рынке достаточно часто, то несложно предположить, что это его профессия.

Дальше — больше: сумму налога должен определять сам продавец и он же обязан уплатить этот налог до нотариального удостоверения договора купли-продажи, а нотариус должен проконтролировать факт уплаты налога, то есть убедиться в наличии квитанции об ее уплате и передать информацию о сделке в налоговый орган. Зачем нужны эти «двойные заморочки», когда сначала гражданин сообщает в налоговую о сделке (и уплачивает налог), а затем этот же факт подтверждает нотариус — никому непонятно. Но это еще полбеды. Проблемы (для продавца) возникнут в случае, если сделка, паче чаяния, не состоится, а налог уже уплачен. По словам Сергея Лекаря, уплаченную сумму несостоявшемуся продавцу вернут. Но когда? Скорее всего, по окончании года, когда налоговая и проводит все пересчеты. Но если учесть, что в большинстве случаев продажа одной квартиры предшествует покупке другой (люди съезжаются или разъезжаются, переезжают в другой район или город и т. д.), то 5 процентов «временно потерянных» денег могут быть весьма значимой суммой.

Размер налога, естественно, зависит от стоимости сделки. И вот тут возникает вопрос, кто и по какой методике будет ее оценивать? Наши законодатели явно «застряли на полпути» между плановой экономикой и рыночными механизмами. Если исходить из того, что цена реализуемой недвижимости — это сумма, которую покупатель согласен уплатить, а продавец согласен за эту сумму продать, то о какой оценке речь идет вообще? Нужна оценка с единственной целью, дабы в договоре купли-продажи не указывались слишком уж «смешные» суммы, с которых и будет взыскиваться налог. До недавнего времени это происходило сплошь и рядом. Но реальных инструментов, позволяющих предотвратить такую «минимизацию налога», нет и ныне. Заместитель председателя ГНАУ попытался уйти от ответа на вопрос, кто и каким образом будет производить оценку, но получилось это у него не очень изящно. По словам Сергея Лекаря, не важно, кто будет оценивать, важно, чтобы сумма, указанная в договоре, была реальной. «С какого перепугу» продавец, вознамерившийся минимизировать налог, поставит в договоре реальную цену— совершенно непонятно.

Но, предположим, продавец решил «спать спокойно» и уплатить налог с реальной суммы продажи, но совершенно непреднамеренно «обсчитался», что тогда? Каким образом человек будет доказывать, что это случайная ошибка, а не пресловутое «уклонение от уплаты налога»? И какие штрафные санкции ему за это «впаяют»? По всем законам логики и здравого смысла налог нужно было бы взимать с уже совершившейся сделки, но вот поди ж ты… Законодатель решил иначе.

Мораль сей басни такова. Совершенно очевидно, что нотариусы будут пытаться любыми способами избавиться от функций налоговых агентов, перекладывая их на самих граждан, если уж не получится решить вопрос «в принципе». Понятно и то, что гражданам уплата этого налога «совершенно не улыбается», а значит, будут изыскиваться (и найдутся) способы от него уйти. А если учесть, что до 90 процентов продаж от налога освобождены изначально, то и получается, что гора родила мышь. Госбюджет едва ли серьезно пополнится за счет налога с продаж, но зато головной боли добавилось всем.

Александр Соболев
Александр Соболев
Магистр Высшей школы менеджмента СПбГУ. Специализируется на инвестициях в ИТ и недвижимость. Основатель ряда интернет-проектов по направлению саморазвития и финансов.
Оцените автора
Онлайн-журнал Бизнес-Инвестор
Добавить комментарий