Квартира в строящемся доме: важно не ошибиться

Личные финансы

Новостройки пользуются популярностью, и жилье в них хорошо продается. Правда, купить квартиру в уже построенном и сданном доме не многим по карману. Поэтому, несмотря на риски, которые существуют на рынке долевого строительства, жители города, решившие приобрести квартиру в новостройке, вкладывают средства в строящееся жилье. Оно обходится гораздо дешевле, чем на вторичном рынке или в сданном новом доме, но здесь очень важно не ошибиться и выбрать надежную строительную компанию. В этом могут помочь специалисты агентства недвижимости.

«Главной причиной, почему все чаще люди отдают предпочтение покупке квартир в строящихся домах, помимо более низкой цены, является возможность приобретения квартиры в рассрочку, которая позволяет вносить платежи по прописанному в договоре индивидуальному графику», — считает заместитель директора Центрального агентства недвижимости Наталья Смыкало.

«В основном, дата окончательного расчета совпадает с моментом сдачи дома в эксплуатацию. Однако некоторые строительные компании предлагают принципиальное новшество – возможность продолжить расплату в течение 2-4 лет после окончания строительства и заселения в новую квартиру. Пока это редкость, но стоимость рассрочек практически во всех компаниях имеет тенденцию к снижению. Если год-полтора назад рассрочка удорожала квартиру на 15-18%, то сейчас разница в среднем не превышает 5-10%. При этом стоимость квартиры будет меньше на более ранних стадиях строительства, чем на более близких к сроку сдачи дома Госкомиссии».

К тому же, у нового дома есть ряд преимуществ: новые инженерные сети, просторные и светлые квартиры, удобные планировки и главное – не надо делать капитальный ремонт. Сегодня за одни и те же деньги можно купить «панель» на вторичном рынке, прослужившую 15-30 лет, и новую квартиру в каркасно-монолитном, кирпично-монолитном или кирпичном доме. Конечно, с переездом в новую квартиру придется подождать, но качественные характеристики современного дома будут значительно выше, да и сам дом прослужит гораздо дольше.

Предпочтения покупателей

По мнению Натальи Смыкало, сейчас при выборе жилья в новостройке покупатели в первую очередь руководствуются ценой и предлагаемой площадью квартиры (основная масса покупателей предпочитает сегодня купить самую маленькую и самую дешевую квартиру). Затем обращают внимание на тип дома и район, где он строится. Имеет значение и наличие соответствующей инфраструктуры (школы, магазины, детские сады и т.д.), близость станций метро и экологическая обстановка.

При этом многие покупатели отдают предпочтение наиболее комфортному жилью и качественному обслуживанию, для них имеет значение наличие в доме круглосуточной охраны и парковки, хорошей эксплуатирующей организации. Для таких покупателей ни цена, ни площадь квартиры не имеют существенного значения — они готовы доплачивать за качество и комфорт.

Не в последнюю очередь покупатели жилья в новостройках обращают внимание на бренды строительных компаний. Для них очень важно, чтобы приобретение новой квартиры не было связано с какими-либо проблемами.

По мнению риэлторов, от правильного выбора строительной компании зачастую зависит успех всего «предприятия» — насколько удачной окажется приобретение для покупателя новостройки. В долевом строительстве существует масса проблем, самые распространенные из которых – срыв сроков сдачи жилья и задержка получения прав собственности. Обычно заселение дома начинается в лучшем случае на квартал позднее, чем обещают строители. А собственностью покупателя квартира в новостройке становится гораздо позже — после сдачи дома Госкомиссии может пройти от полугода до двух лет. Здесь все зависит от строительной компании, от ее обязательств перед городом, соответствующих распоряжений городских властей…

Если у строителей есть долги, процесс может затянуться на годы. Даже прописаться (зарегистрироваться) в новой квартире новосел, получивший свидетельство о регистрации прав собственности, может лишь, когда эксплуатирующая организация заключит договор об обслуживании с паспортно-визовой службой. Случается, что и этот процесс затягивается.

Особенности покупки

К тому же сама покупка квартиры в новостройке кардинально отличается от сделки с готовым жильем. Пакет договоров, нюансы оформления – все здесь совершенно другое. Невозможно оформить покупку квартиры в строящемся доме и не стать юридически партнером фирмы, которая занимается его строительством. А с заключением договора со строительной компанией покупатель принимает на себя все риски, связанные со строительством.

«Одна из особенностей покупки квартир в строящемся доме – отсутствие типовых договоров, — говорит Наталья Смыкало из Центрального агентства недвижимости. – Условия строительства каждого нового дома и юридическая основа права продажи каждой квартиры у того, кто ее предлагает, индивидуальны. Законодательные нововведения пока привели к единственному результату: застройщики стали «обкатывать» схемы привлечения денежных средств, не попадающие под действие закона «Об участии в долевом строительстве…»

Например, в России (г. Санкт-Петербург) получили распространение предварительные договоры купли-продажи, которые содержат обязательство сторон после завершения строительства заключить основной договор купли-продажи, который и станет впоследствии основанием для регистрации права собственности на вновь созданный объект недвижимости. Данная форма для дольщика может быть чревата невозможностью признания за ним права собственности на новую квартиру даже через суд. Такой договор, в отличие от договора о долевом участии, невозможно застраховать. А значит, в случае «форс-мажора» покупатель, можно сказать, «виртуальной квартиры» будет не в состоянии вернуть вложенные в строительство деньги.

Гарантий успешной деятельности коммерческой фирмы (а именно таковой является строительная компания) ни государство, ни кто другой дать не может. Приходится полагаться на ее репутацию, если таковая успела сложиться. Но даже громкое имя строительной компании не гарантирует абсолютную безопасность «мероприятия». Поэтому приобретение жилья в новостройке мудрый покупатель обязательно доверит квалифицированному специалисту, который владеет достаточной юридической базой и хорошо ориентируется на рынке недвижимости.

Без двойных продаж

Риэлторы Центрального агентства недвижимости уверены: для того и существуют специализированные отделы в агентствах недвижимости, чтобы покупатель не тратил время и силы на самостоятельное изучение ситуации на рынке новостроек. Степень надежности строительной компании в состоянии определить только специалист, владеющий полной информацией о ее финансовой прозрачности, о количестве и качестве воплощенных проектов, о соблюдении сроков строительства и выполнении обязательств перед соинвесторами (дольщиками). Только при грамотном подходе можно учесть все нюансы предлагаемого дольщику договора и, минимизировав возможные риски, заключить сделку купли-продажи.

Департамент долевого строительства агентства недвижимости, которое дорожит своей репутацией, сотрудничает только с известными и проверенными годами застройщиками. Так, Центральное агентство недвижимости в настоящее время сотрудничает с двумя десятками крупных и средних компаний – проверенными партнерами. Эти компании не допускают в своей практике двойных продаж, юридически выстраивают договоры с покупателями таким образом, чтобы по максимуму соблюсти «порядочность» сделки, и стремятся соблюсти все правила рынка, не запятнав своей репутации.

Агентство выступает посредником между покупателем и продавцом, и в случае возникновения разногласий принимает активное участие в «дипломатической» части переговоров. Свои обязательства перед клиентом агентство может считать выполненными, как только покупатель подписывает акт приема-передачи квартиры. Оформление собственности, как правило, происходит позже. Но нужно отметить, что сама строительная компания не заинтересована затягивать процесс регистрации новых собственников, поскольку после сдачи дома в эксплуатацию она продолжает нести расходы на содержание данного строения, использование необходимых коммуникаций и аренду всего участка.

Александр Соболев
Александр Соболев
Магистр Высшей школы менеджмента СПбГУ. Специализируется на инвестициях в ИТ и недвижимость. Основатель ряда интернет-проектов по направлению саморазвития и финансов.
Оцените автора
Онлайн-журнал Бизнес-Инвестор
Добавить комментарий