Потребительский кредит: путеводная нить или удавка?

Личные финансы

Недавно мой товарищ по институту, назовем его Олег, женился. До этого оба жили вместе с родителями, и теперь, естественно, захотели жить отдельно. Была присмотрена 2-комнатная квартира в хорошем районе, уютная и даже с кое-каким ремонтом. Главной проблемой являлась цена — хозяин запросил $30 000. Воспользоваться программами молодежного кредитования жилья не удалось, потому что, во-первых, и Олегу и его жене уже исполнилось по тридцать лет, а во-вторых, для этого требуется состоять в браке не менее года. Оставалось одно — брать кредит.

Лучший вариант, который удалось найти в нашем городе, на первый взгляд выглядел неплохо: кредит под 12 % годовых с рассрочкой выплат на 25 лет и возможностью досрочного погашения. Исходный вариант возврата, предлагаемый кредитной организацией, предполагал погашение кредита ежемесячно равными частями в течение 25 лет. Таким образом, ежемесячно предполагалось выплачивать $100 (возврат кредита) плюс 1 % процент от оставшейся суммы. В результате за 25 лет мой друг выплатил бы кредитной организации тело кредита ($30 000) и $32 350 процентов. При ближайшем рассмотрении этот вариант уже не выглядел привлекательным. Правда, в этом случае молодожены получали квартиру прямо сейчас.

Был рассмотрен вариант ускоренного погашения кредита. Олег — системный администратор и зарабатывает около $500 в месяц. Был рассмотрен экстремально-форсированный вариант: $400 каждый месяц идет на погашение кредита, семья живет на оставшиеся $100 плюс зарплата жены. В этом случае кредит удавалось погасить за 11 лет и 7 месяцев, выплатив при этом кредитной организации $25 730 по процентам.

Но в любом случае недостатком обоих вариантов, как и любого другого кредита, является необходимость выплачивать проценты. В первом варианте они превышают сумму собственно кредита ($32 350), во втором тоже составляют значительную сумму ($25 730).

К этому добавляются все недостатки взятия в долг крупной суммы: над человеком постоянно довлеет необходимость выплачивать долг; любые форс-мажорные обстоятельства (увольнение, тяжелая болезнь) ставят семью на грань финансовой катастрофы; и кто решится в таких обстоятельствах завести ребенка? Такая ситуация «на корню» убивает мотивацию заработать больше денег — они все равно уйдут на оплату долга… Правда, тут есть нюанс: дополнительный заработок можно откладывать, можно тратить на что-то, что приносит непосредственное удовольствие, но есть и контрдовод — чем скорее выплатишь кредит, тем меньше заплатишь по нему процентов.

В общем, проанализировав ситуацию, мы стали искать принципиально другие варианты добиться поставленной цели: получить 2-комнатную квартиру. В нашем городе есть организация, которая выплачивает по вкладам 24 % годовых. Мы подсчитали, что если потратить ежемесячные $400, выделенные молодой семьей на получение жилья, следующим образом: за $100 снимать однокомнатную квартиру, а оставшиеся 300 отдавать в рост, то таким образом можно накопить необходимую сумму в $30 000 за 4 года и 9 месяцев. При этом из этих $30 000 12 900 будут составлять накопления за счет процентов по вкладу. Расчет прибыльности вложения средств под 24 % годовых при ежемесячном начислении процентов приведен в табл. 1. Но этот вариант молодоженов не устроил: пять лет жить у чужих людей не хотелось.

Год Ежемесячный вклад $300 Ежемесячный вклад $400
В конце года Из них вложено Чистый доход * В конце года Из них вложено Чистый доход *
1 4053 3600 453 5404 4800 604
2 9079 7200 1879 12 106 9600 2506
3 15 313 10 800 4513 20 417 14 400 6017
4 23 044 14 400 8644 30 725 19 200 11 525
5 32 632 18 000 14 632 43 509 24 000 19 509
6 44 522 21 600 22 922 59 363 28 800 30 563
7 59 268 25 200 34 068 79 025 33 600 45 425
8 77 557 28 800 48 757 103 409 38 400 65 009
9 100 237 32 400 67 837 133 650 43 200 90 450
10 128 365 36 000 92 365 171 154 48 000 123 154

* Удвоение суммы вклада за счет начисленных процентов происходит через 5 лет и 9 месяцев.

И тогда был придуман и рассчитан промежуточный вариант: кредит не берем в любом случае, деньги вкладываем под проценты, но собираем вначале только на собственную однокомнатную квартиру. В Харькове такую можно приобрести за $12 000–15 000, в зависимости от района и наличия ремонта. Если откладывать каждый месяц по $300 под 24 %, то на это потребуется 2 года и 7 месяцев. Было решено купить квартиру без ремонта, сделать его своими силами, а через 2–3 года продать ее дороже (за $15 000), учитывая сделанный ремонт и постоянный рост стоимости жилья.

Этот вариант имеет два больших достоинства: во-первых, менее чем через года молодая семья живет в собственной квартире; во-вторых, экономит $100 в месяц на аренде квартиры. При этом есть возможность каждый месяц откладывать под проценты уже $400 для покупки 2-комнатной квартиры. Если считать, что отремонтированная квартира будет стоить $15 000, то надо накопить еще столько же. На это потребуется 2 года и 5 месяцев. Таким образом можно приобрести двухкомнатную квартиру через 5 лет, при этом после ее покупки нет ни копейки долгов.

Общий анализ всех четырех вариантов приведен в таблице 2.

Оценка/анализ 1 вариант: кредит на 25 лет 2 вариант: кредит и форси-рованная выплата процентов 3 вариант: накопление сразу на 2-комнатную квартиру ($30 000) 4 вариант: приобретение сначала однокомнатной квартиры ($12 000)
Срок получения квартиры сразу после получения кредита сразу после получения кредита 4 года и 9 месяцев 2 года и 7 мес. (1 комн.), 5 лет (2 комн.)
Сумма выплаченных/ полученных процентов, $ — 32 350 — 25 730 + 12 900 + 7000

И если в первых двух вариантах кредитная организация зарабатывает на вас, то в двух вторых вариантах вы используете ее кредитные ресурсы для достижения собственной цели. А как говорил один литературный персонах: «Иметь тысячу или не иметь тысячи — это уже две тысячи!»

Если сравнивать эту методику с 11 годами и 7 месяцами, которые необходимы для приобретения квартиры во втором варианте, то можно сделать вывод о крайней неэффективности второго (и тем более первого) варианта. Если после приобретения квартиры продолжать каждый месяц класть на депозит $400, то за оставшиеся 6 лет и 7 месяцев можно накопить еще более $70 000 — это еще две таких квартиры!

Александр Соболев
Александр Соболев
Магистр Высшей школы менеджмента СПбГУ. Специализируется на инвестициях в ИТ и недвижимость. Основатель ряда интернет-проектов по направлению саморазвития и финансов.
Оцените автора
Онлайн-журнал Бизнес-Инвестор
Добавить комментарий