Проблемы погашения ипотечного кредита и способы их решения

Личные финансы

Выход из безвыходной ситуации там же, где и вход. Эта истина справедлива и для безвыходного, на первый взгляд, ипотечного кредита. Главное — честно оценить свои возможности и не бояться отстаивать свои права.

Жилье нужно всем. Это факт. Почему же многие из нас, даже имея достаточно средств для оформления ипотечного кредита, продолжают снимать квартиру или делить жилплощадь с родственниками? Главная причина в том, что каждый подсознательно боится попасть в длительную долговую кабалу. «Я живу на съемной квартире уже четыре года. Время от времени меня посещают мысли об ипотечном кредите, тем более что зарабатываю я сейчас вполне достаточно. В конце концов, так я хоть буду понимать, что плачу за свое собственное жилье. Останавливает только страх попасть в долговую зависимость от банка, ведь такой кредит придется брать минимум на 10 лет. Кто может знать, что со мной произойдет за это время? А вдруг я потеряю работу? Или возникнут другие, более важные расходы? А покрывать кредит все равно ведь надо!» — говорит бухгалтер Татьяна Козловская.

Такие опасения подкрепляются в массовом сознании историями о том, как жестко банки обходятся с проштрафившимися заемщиками. «Одна моя знакомая взяла кредит на квартиру, внесла первоначальный взнос, а после первого года выплат потеряла работу. Возобновила выплату через три месяца, но ей уже такие штрафы насчитали, что пришлось еще немного отложить оплату кредита, чтобы насобирать на погашение штрафа. Короче говоря, она теперь как крепостная у этого банка — больше 70 % зарплаты ежемесячно отчисляет. А деваться некуда: пригрозили, что если не будет платить, отберут квартиру», — рассказывает специалист по системам безопасности Николай Мартыненко. После таких историй жилье в кредит брать и правда не хочется.

Тем не менее, как говорится, у страха глаза велики. Если разобраться, все не так уж и страшно. На самом деле существует целый арсенал способов красиво выйти из ипотеки, если платить уже не из чего.

Может, договоримся?

Если возникшие финансовые трудности временные, отказываться от ипотеки не стоит, говорят банкиры. Первым делом нужно обратиться в банк и поставить в известность своего менеджера. Скорее всего, сотрудник банка предложит реструктуризировать задолженность. Это может быть отсрочка оплаты основного долга, то есть заемщику придется погашать только проценты, или удлинение срока кредита.

«Если возникла ситуация, в которой заемщик временно не способен погашать кредит, но все же хочет продолжить сотрудничество с банком, ему необходимо известить банк о своих временных трудностях, изложить причины и попросить изменить график погашения в части отсрочки уплаты тела кредита. Банк с удовольствием сделает все возможное, чтобы удовлетворить требования клиента. Главное в данной ситуации — своевременность уведомления банка об ухудшении финансового положения, обоснованность отсрочки, то есть наличие вариантов в будущем возобновить свои доходы к прежнему уровню и, конечно же, желание в дальнейшем пользоваться кредитом и погашать ежемесячные платежи в полном объеме», — говорит начальник отдела кредитования физических лиц СЕБ Банка Мирослава Мосийчук.

Акцент делаем на словах «своевременное уведомление», ведь в случае «молчаливой просрочки» банк включит механизм штрафных санкций. В среднем штрафы колеблются от 0,05 % до 1 % суммы платежа за каждый день несвоевременной выплаты. То есть за 1 месяц просрочки заемщику придется дополнительно выложить до 30 % необходимого платежа. Правда, встречаются банки, которые «сдирают» с клиента двойную ставку. Таким образом, при кредите в $25 тыс. на 10 лет под 12 % можно только за три месяца просрочки приплюсовать к своей задолженности почти $10 тыс.!

Но и штрафы в данной ситуации — не самое страшное. К недисциплинированному заемщику формируется соответствующее отношение, и в будущем могут возникнуть сложности при оформлении в этом же банке кредита на приобретение авто или бытовой техники. А с развитием в Украине кредитных бюро — и в любом другом банке. Естественно, небольшая задержка платежа не поставит крест на кредитной истории заемщика. О кредитных историях «Business investor» писал 11.03.2007 г. (см. рубрику «Учимся инвестировать», подрубрика «С кредитами на «ты»). Но если подобные задержки будут повторяться с незавидным постоянством или же просрочка затянется более двух-трех месяцев — неприятные последствия неизбежны.

Кстати, банкиры абсолютно спокойно относятся к заемщику, если у того временно упал доход, если он заболел и ему требуется дорогостоящее лечение, если родился ребенок, его квартиру ограбили, вследствие чего заемщик потерял значительную часть своего имущества, или случился какой-то иной форс-мажор.

«Если клиент идет на контакт, банк всегда предпочтет реструктуризацию долга. Ведь в жизни случается всякое: человек может потерять работу или попасть в больницу. В таком случае либо мы реструктуризируем долг и живем по новому графику, либо заемщик попадает в категорию «плохих клиентов» и к решению проблемы применяются более жесткие методы. Стоит отметить, что в практике банка такое случается редко. Большинство заемщиков очень аккуратно относятся к выплате кредита, особенно ипотеки», — говорит вице-президент банка «Надра» Оксана Кириенко.

Отдам в хорошие руки

Один из способов, позволяющих облегчить бремя ипотеки, — сдача купленной квартиры внаем. «Мы с мужем взяли кредит на трехкомнатную квартиру на Оболони. Год в ней пожили, а потом решили ее сдавать, пока детей нет: очень уж бьет по карману кредит. Сами переехали в более скромную квартиру, однокомнатную. Теперь из денег, которые мы получаем от квартиросъемщиков, платим за кредит, немного добавляем и платим хозяевам за квартиру, где живем. Получается, что в месяц на «квартирные расходы» уходит не больше $200, а было $800», — говорит администратор мебельного салона Мария Милошкина.

Правда, сдача ипотечной квартиры внаем требует согласования с банком. Большинство из них в договоре залога указывают такое условие, как невозможность передавать в аренду квартиру без согласия банка. То есть у заемщика есть два пути: открыто сообщить о своем намерении банку или без лишнего шума сдать квартиру в аренду. Стоит отметить, что большинство заемщиков предпочитают второй вариант.

Пока что не было отмечено случаев, когда бы банк применял санкции в отношении заемщиков, сдающих внаем заложенную недвижимость. Однако о таком риске следует помнить. Кстати, первый вариант чреват дополнительными расходами на оплату налогов, связанных со сдачей квартиры. Ведь, раскрывая эту информацию банку, заемщик должен понимать, что теперь его доход от аренды недвижимости будет «засвечен». Кроме того, многие банки практикуют взимание платы за свое разрешение на сдачу залогового жилья внаем. Стоимость такого разрешения может колебаться в пределах $20–100, однако желательно лично и заранее уточнять эту информацию, так как банкиры не особенно охотно распространяются на эту тему.

Кстати, полностью выплачивать ежемесячный взнос по ипотечному кредиту за счет сдачи квартиры в аренду вряд ли удастся. В последние несколько лет цены на покупку недвижимости росли более агрессивными темпами, нежели стоимость ее аренды. Получается, что такой вариант больше подходит тем, у кого есть где остановиться до момента окончательного погашения кредита или жилье расположено в элитном районе.

Для того чтобы сдача в аренду приобретенной в кредит квартиры имела смысл, важно заключить долгосрочный договор с квартиросъемщиками, как минимум на год-полтора. Наиболее эффективно эта схема работает с однокомнатными квартирами, так как у них самая высокая стоимость аренды относительно цены покупки. Выгодно также сдавать квартиру, «облагороженную» ремонтом, за нее можно получить на 30 %, а то и на 50 % больше. Правда, для начала потребуется потратить немало сил и денег на ремонт. А потом его нужно будет делать еще раз, после квартиросъемщиков. В общем, перед тем как решиться на такой шаг, следует все просчитать заранее.

Прощанье навсегда

«Выход из ипотечного кредита, его окончательное закрытие, возможно в двух случаях: при досрочном погашении кредита и при невозможности выплачивать задолженность. Если у клиента нет возможности погашать кредит, например, в связи с ухудшением материального положения или по каким-либо другим причинам, полное погашение ссуды происходит за счет продажи залогового объекта недвижимости», — рассказывает начальник управления розничного бизнеса ПУМБа Валерий Пацуй.

В случае продажи предмета ипотеки, о своем решении необходимо поставить в известность банк в лице персонального менеджера и найти покупателя. Кстати, чем быстрее это будет сделано, тем лучше. Сама продажа недвижимости может осуществляться по двум схемам. Первая предполагает получение разрешения банка на продажу недвижимости, отягощенной ипотекой. В таком случае к новому собственнику переходят все права и обязанности участника договора ипотеки, в том числе и обязательство погасить кредит. Такой вариант достаточно сложен с практической точки зрения: вероятно, что поиски покупателя при таких условиях закончатся безуспешно. Кроме того, этот вариант обещает вернуть заемщику средства, затраченные на первый взнос и внесенные платежи, но не более того. А ведь жилье могло весьма существенно подорожать за время пользования кредитом!

Вторая схема значительно проще и полезнее для заемщика, и поэтому она сейчас пользуется большей популярностью. Для ее реализации достаточно уведомить потенциального покупателя о том, что квартира находится в залоге у банка. В таком случае сделку купли-продажи необходимо провести в банке, поскольку запрет с нее будет снят только после полного погашения обязательств по кредитному договору. В таком случае заемщик сможет не только вернуть потраченные на выплату кредита средства, но и получить дополнительный доход. Конечно, эта благодать будет доступна заемщику только до тех пор, пока цены на недвижимость растут. Если рынок начнет «сдуваться», то о доходе придется забыть. Более того: даже не все отданные банку деньги удастся вернуть.

Дополнительные трудности при продаже ипотечного жилья могут возникнуть, если в квартире, выступающей залогом, прописан ребенок, инвалид или другие лица, определенные Жилищным кодексом как такие, которых нельзя лишить жилья. При этих обстоятельствах закон на стороне заемщика, а семья под давлением банка сможет продать квартиру только тогда, когда есть жилплощадь, куда она сможет переехать. В противном случае, если, к примеру, в семье есть ребенок, а орган опеки и попечительства не выдаст разрешения на продажу жилья, то сделка не состоится. Правда, банки обычно не допускают прописки «охраняемых» лиц на жилплощади до завершения выплаты ипотечного кредита.

Был банк — нет банка

Многие полагают, что в случае банкротства банка смогут освободиться и от обязательств перед ним. На самом деле это не так! После принятия решения о ликвидации банковского учреждения все его активы, в том числе и дебиторская задолженность, будут проданы на торгах для погашения обязательств самого банка перед его кредиторами и вкладчиками. Так что в данном случае у заемщика только сменится кредитор, а долг никуда не исчезнет. О чем же не следует забывать должнику в данной ситуации, так это о своих правах. В Гражданском кодексе зафиксирована норма, которая запрещает изменение условий кредитования в случае смены кредитора.

Да заберите его!

Если финансовое положение заемщика резко меняется в лучшую сторону, что, к сожалению, случается намного реже, нежели наоборот, то у многих возникает желание избавиться от порядком надоевших долгов. В таком случае все, конечно, намного проще, чем при невозможности погашать кредит, но и здесь заемщика могут ожидать «подводные камни».

В первую очередь, это касается штрафных санкций за досрочное погашение, которые широко практикуются украинскими банками. Особенно часто штрафы используются при аннуитетной схеме погашения кредита (когда выплачивается фиксированная сумма, независимо от остатка по кредиту). В этом случае штрафные санкции колеблются в пределах 1–2 % от досрочно переплаченной суммы. Информацию о наличии штрафов за досрочное погашение (есть или нет) можно получить по «горячей линии» или непосредственно в отделении, а вот размер этих штрафов заемщик зачастую узнает только из договора.

Как продать кредит?

Схема продажи недвижимости, являющейся залогом по ипотеке:

  1. Покупатель и продавец (заемщик) подписывают договор купли-продажи в банке.
  2. Покупатель вносит остаток задолженности по кредиту в кассу банка.
  3. Банк снимает запрет на продажу недвижимости.
  4. Стороны — покупатель и продавец — проводят окончательный расчет по договору купли-продажи.
  5. Нотариус заверяет договор купли-продажи.
Александр Соболев
Александр Соболев
Магистр Высшей школы менеджмента СПбГУ. Специализируется на инвестициях в ИТ и недвижимость. Основатель ряда интернет-проектов по направлению саморазвития и финансов.
Оцените автора
Онлайн-журнал Бизнес-Инвестор
Добавить комментарий