Как продать квартиру купленную в кредит

Как продать кредитную квартиру Личные финансы

Можно ли получить выгоду от покупки квартиры в кредит? Без сомнения можно. А если учесть, что рост стоимости недвижимости в последнее время просто громадный, то и нужно. А как же это сделать, если банк налагает целый ряд ограничений? Попытаемся ответить на этот вопрос в данной статье.

Для начала необходимо понять, что на данный момент времени в крупных городах Украины порядка 50% денег, которые крутятся на рынке недвижимости, есть деньги спекулятивные. Сумасшедший рост цен в 2005 году, когда квартиры дорожали на 10% в месяц, что давало 120% годовых, превратил работу в секторе недвижимости в очень привлекательный бизнес. Ни один банк не обеспечивает такой доходности. Например, если два года назад квартиру в столице можно было найти за $30 тысяч, то теперь она наверняка стоит $50-60 тысяч. Даже частные дома года четыре назад можно было купить за $50-60 тысяч, тогда как сегодня цены на них зашкаливают за $100 тысяч. И пока на рынке тенденций к замедлению роста цен на жилье не наблюдается. Наоборот, крупные города Украины стремительно подтягиваются по ценам к столице. Аналитики считают, что эта тенденция сохранится и в ближайшее время.

Значит, есть возможность заработать. Впрочем, риск того, что цены пойдут вниз, есть всегда. Хотя сейчас он не представляется таким уж серьезным — тенденции рынка говорят скорее об обратном.

Теоретически есть возможность продать жилье, приобретенное в кредит. Если квартира подорожала в два раза, то можно не только погасить задолженность перед банком, но и неплохо заработать самому. Вот тут и начинаются подводные камни. Первое, что необходимо сделать и без чего нельзя обойтись, это заручиться согласием банка. Сразу же оговоримся: это будет сделать довольно проблематично. Дело в том, что банк не заинтересован в досрочном погашении кредита, потому постарается никакого разрешения не выдавать. Ну, раз банк не желает выдавать разрешение, то этот момент необходимо обойти. Что, кстати, советуют и юристы. Обойти можно, к примеру, найдя покупателя и взяв у него под расписку деньги. Далее из этой суммы досрочно погашается кредит, после чего продажа жилья оформляется официально. Стоит отметить, что вариант достаточно проблематичный: не каждый покупатель пойдет на такую операцию.

Можно пойти другим путем — совершить сделку напрямую через банк. Здесь, конечно, все зависит от того, на сколько банк готов пойти клиенту на встречу. Думаю, будет излишним говорить о том, что хорошие отношения с банком (беспроблемная кредитная история и т.д.) никогда не помешают. Здесь они тоже пригодятся.

Главный вопрос, который, как правило, возникает при купле-продаже недвижимости, находящейся под залогом, это вопрос отчуждения недвижимого имущества, на которое наложен запрет. Банк вправе потребовать от клиента, чтобы сделка происходила в его помещении. Стороны, договорившиеся о купле-продаже, подписывают предварительный договор, идет расчет денег. Часть средств, которая является задолженностью клиента перед банком, сразу направляется в кассу. Задолженность погашается, банк выдает письмо о снятии запрета, нотариус (тот же, который удостоверяет сделку) снимает запрет, и квартира свободно переходит в собственность покупателя.

Здесь мы подходим к очень неприятному для всех банков моменту — досрочному погашению кредита. Ведь при такого рода сделке досрочное погашение неминуемо. И зависит в этой ситуации все от того, что написано в кредитном договоре. Ведь именно там прописываются условия досрочного погашения кредита. Таким образом, если покупка квартиры изначально задумывалась как операция по зарабатыванию денег на росте цен, то необходимо было еще на подготовительном этапе (перед заключением договора с банком) проконтролировать этот вопрос. И, естественно, выбрать банк, который не взимает штраф за досрочное погашение кредита.

Однако, вполне возможно, что изначально кредит на квартиру брался именно для того, чтобы купить себе жилье, а уже потом изменились обстоятельства. Вероятнее всего, вопрос штрафа за досрочное погашение кредита волновал берущего этот самый кредит в последнюю очередь. И в момент досрочного погашения штраф предстает во всей красе. Что же делать? Ответ до предела прост — читать законы! Ведь по закону о защите прав потребителей, независимо от того, что пишет банк в своем договоре, клиент имеет право вернуть кредит в любое удобное для него время. И абсолютно бесплатно. Как правило, банки пытаются взыскать от 1% до 3% от суммы кредита. Если такое требование выдвинуто, то платить не нужно, а в случае, если работники банка попытаются применить какие-то санкции, смело идти в суд. Любой суд признает нарушение прав потребителя и виновным в этом нарушении будет признан банк. Со всеми вытекающими последствиями.

Но у банкиров другое мнение. Хотя здесь стоит помнить о том, что записан в контракте штраф или не записан, а все нормы, прописанные в договоре, но противоречащие закону, недействительны. У нас все-таки верховенство закона. Однако, закон о защите прав потребителя не предусматривает бесплатности досрочного погашения кредита, он только декларирует саму эту возможность. В соответствии с этим и вводится в договор между банком и клиентом положение о взимании комиссии при досрочном погашении потребительского кредита на покупку жилья. Нарушение клиентом этого пункта, согласно законодательству, банк может обжаловать в судебном порядке. И тогда до окончания судебного разбирательства финансовое учреждение имеет право продолжать удерживать недвижимость клиента в ипотеке. На практике это означает, что если от клиента поступает отказ платить штраф за досрочное погашение кредита, то квартира остается в собственности банка до окончания суда. Здесь уже стоит подумать: что будет дешевле — заплатить штраф или дождаться судебного заседания. Ведь сроки его проведения могут быть и довольно значительные. А банк, заинтересованный в получении своих денег, может и потянуть время. Будет ли ждать тот, кто купил у вас квартиру? Хотя, если изначально планировалось погасить кредит ранее, наверняка был выбран банк, который не имеет пункта о штрафе в своем договоре.

Собственно в договоре может быть прописан не штраф, но какие-то дополнительные условия. Например, часть банков требуют предупредить о досрочном погашении кредита за какое-то определенное время. Скажем, за десять дней. Могут фигурировать и две недели, и месяц. Считать этот пункт договора серьезным препятствием, на мой взгляд, не стоит. Тем более, что продажа квартиры это дело не одного дня. Да и с покупателем всегда можно договориться о том, что деньги будут переданы несколько позже — иными словами, сделка состоится через те самые десять дней.

На данный момент времени это все неприятности, которые ожидают решившего заработать на продаже квартиры, купленной в кредит. Разумеется, речь идет о неприятностях по банковской линии.

В ближайшее время наше издание осветит и другие схемы, позволяющие зарабатывать деньги легальным путем. Ведь благосостояние наших читателей и является нашей конечной целью.

Александр Соболев
Александр Соболев
Магистр Высшей школы менеджмента СПбГУ. Специализируется на инвестициях в ИТ и недвижимость. Основатель ряда интернет-проектов по направлению саморазвития и финансов.
Оцените автора
Онлайн-журнал Бизнес-Инвестор
Добавить комментарий