Возможно ли в Украине сформировать рынок сельскохозяйственных земель?

Личные финансы

Президент Украины Виктор Янукович в ежегодном послании к парламенту поставил перед исполнительной и законодательной властями задание в ближайшее время «запустить» полноценный рынок сельскохозяйственных земель.

В настоящее время на Украине действует мораторий на продажу сельскохозяйственных земель, который завершается 1 января 2012 года. До снятия моратория на продажу земли власти обещают принять законы о государственном кадастре, о земельном рынке, о регистрации земельных участков.

Итак, законодательная база не готова к снятию моратория и внедрению рынка, равно как и население. По данным Института социологии НАН Украины, с 1994 года отрицательное отношение к частной собственности на землю постоянно росло с 44 % до 53,1 % в 2008 году и 57,2 % в 2010 году. Число сторонников продажи земли с 38,5 % в 1994 году снизилось до 25,8 % в 2010 году. Оно и неудивительно, у народа уже отобрали большинство полезных ископаемых, приносящих миллиардные состояния их владельцам, которые успели «прихватизировать» заводы, шахты.

Цена земли

Цена на землю будет только расти. Некоторые из крупнейших в мире компаний по производству еды, финансовые корпорации и производители машин инвестируют в землю. В 2009 году, согласно оценкам американского аналитического центра — Международного института по исследованиям пищевой политики, от 20 млрд до 30 млрд долларов было потрачено богатыми страны на покупку земли в развивающихся странах.
17,4 млн. га из 30 млн. га общего объема пахотных земель Украины находится в аренде. Средняя годовая стоимость аренды гектара по стране составляет сейчас 260 грн, средний размер пая – 4 га. Т.е. крестьянин получает от аренды пая чуть больше тысячи гривен в год.
Эту цифру даже нельзя назвать смехотворной, это – ничто. При этом в стране уже существуют фирмы, арендующие от 200 до 300 тыс. га и больше. Статус арендатора позволяет максимально экономить на севооборотах, мелиорации, обеспечивая высокую рентабельность за счет варварской эксплуатации земель.

При этом формальные собственники земли, сдающие ее в аренду, практически лишены реальных прав. Невыплаты даже мизерной арендной платы, или же выплаты ее в натуральной форме имеют массовый характер.
Относительно стоимости земли эксперт в отрасли агропромышленного комплекса и земельного права А.Корнацкий отметил, что «экономически обоснованный минимальный денежный уровень — 5 тыс. грн. за 1 гектар плюс рента. «Это тот механизм, по которому, я считаю, правильно покупать земельные паи. Не один раз заплатить деньги и забыть о том, кто продал, а поддерживать его и в дальнейшем оплатой ренты, которая является значительной частью нынешней арендной платы», — подчеркнул он.

В Украине уже давно созданы латифундии с иностранными капиталом (по данным Ассоциации фермеров и частных владельцев, более 10 млн га (или ? с/х земли Украины) находится в аренде 100 компаний с иностранным капиталом). Итак, учитывая высокий уровень коррупции, внедрение рынка земли поможет им за бесценок зафиксировать право собственности на арендуемую землю. Украинским агрохолдингам также.

Продажа земли физическим лицам: за или против

По словам заместителя председателя Государственного агентства земельных ресурсов Николая Калюжного, проектом закона «О рынке земли» предусмотрено создание Фонда земель с/х назначения, который будет подчинен или Кабинету министров, или Министерству аграрной политики и продовольствия. «Фонд будет заниматься выкупом земель у граждан, если те захотят ее продать, кроме того, фонду будет передано около 3 млн га земли тех граждан, которые получили паи, однако не пользуются ими, и не оформили право собственности на землю», — заявил Н.Калюжный.

Кроме того, фонд сможет продавать землю, либо сдавать ее в аренду. «Предполагается, что если гражданин захочет продать землю, то он должен в первую очередь сообщить об этом фонду, соседям, местным органам власти, и фермерам, работающим в населенном пункте, где находится земля, то есть эти категории имеют первоочередное право на выкуп земли. Если в течение месяца никто не заинтересовался, то собственник может продать землю кому захочет», — сказал Н.Калюжный.

Отметим, Н.Калюжный ранее прогнозировал, что Верховная Рада примет законопроект о рынке земли в І квартале 2011 г. По словам Н.Калюжного, в законопроекте четко прописаны процедуры проведения земельных аукционов, конкурсов по продаже земли, и перечень участников в таких конкурсах.
Предусмотрено, что для каждого региона будет разработано ограничение площади земельных участков, которыми может владеть один хозяин. По словам Н.Калюжного, в западной Украине и Полесье максимальная площадь будет меньше, по сравнению с восточной Украиной, где она может достигать 2 тыс. га.
По мнению эксперта в отрасли агропромышленного комплекса и земельного права Аркадия Корнацкого, инициатива продавать сельскохозяйственные земли только физическим лицам Украины ограничивает рост цен на них.

Эксперт напомнил, что законопроектом о рынке земель предлагается сделать единственным покупателем земли граждан Украины.
«Это прямой удар по интересам селянина-землевладельца. Какой гражданин Украины, кроме нескольких сотен, за реальные и большие деньги сможет купить землю? Надежда на большую цену может быть только в том случае, если покупателями земли будут украинские юридические лица, основанные не только гражданами и юридическими лицами Украины, но и имеющие среди соучредителей иностранные юридические лица. Это могло бы поднять цену сельхозземли в десятки раз, эти деньги получил бы украинский селянин, и они пошли бы в экономику Украины. А если будет разрешено приобретать землю только физическим лицам, это будут копейки», — считает А. Корнацкий.

«Я уверен, что большинство землевладельцев, которые получили земельные участки, хотели бы их продать, а продать некому», — добавил он, пояснив, что покупательская способность внутреннего рынка Украины на землю может оцениваться в 1,5 млрд. долл., а продажа сельхозземель юридическим лицам с иностранным капиталом позволила бы выручить за землю большие средства, поскольку внешние рынки располагают избытком финансовых капиталов.

Аренда как вариант

Аренда – замечательный рыночный механизм в системе земельных отношений, уже много лет доказывает свою эффективность в странах Западной Европы. Почему бы не базировать рынок на этой основе? Конечно, не на «украинском» варианте аренды (обдираловке, которую навязали крестьянам, при которой почти всё присваивает арендатор, истощая землю и выплачивая арендодателю символическую плату).

Нужно установить достойную арендную плату за землю и надлежащий контроль за севооборотами, удешевить финансовые ресурсы для сельхозпредприятий (предоставить дешёвые кредиты). Именно этого не было сделано на первых этапах агрореформы, когда произошло разгосударствление земельной собственности и формирование частной собственности через паевание земельных участков. Тогда фактически было положено начало уничтожению села.
Известный украинский биолог и физиолог Виталий Межжерин ранее высказал хорошую мысль: «Земля, как и природа, должна принадлежать всем, а ЖИЗНЬ ОБЕСПЕЧИВАТЬ КАЖДОМУ. И не только человеку. Есть простой экономический механизм, который позволяет решить эту проблему и покончить с постоянными войнами, сопутствующими цивилизации. Земля передаётся в пользование, и за это взимается плата. Плата поступает в земельные (народные) банки – на счета граждан. Почти так, как от продажи нефти во многих странах Ближнего Востока. Правда, там нефть продают навсегда, а земля остаётся навеки у народа».

К сожалению, власть не понимает, что надо торговать не землёй (как бы не хотелось), а тем, что выращено на ней.

Александр Соболев
Александр Соболев
Магистр Высшей школы менеджмента СПбГУ. Специализируется на инвестициях в ИТ и недвижимость. Основатель ряда интернет-проектов по направлению саморазвития и финансов.
Оцените автора
Онлайн-журнал Бизнес-Инвестор
Добавить комментарий