Выселение — азбука самообороны

Личные финансы

Сегодня наше издание решило поднять острую тему отселения граждан из аварийных домов.

Проблема выселения граждан сводится она к двум моментам: в одном случае чиновники категорически не желают отселять граждан из аварийных помещений, ссылаясь на отсутствие альтернативного жилья; в другом — власти почти насильно по решению судов с помощью государственных исполнителей выселяют жильцов из престижных районов в отдалённые части городов, предоставляя при этом неравноценное жильё.

Как показало изучение этого вопроса, такая проблема существует во многих городах Украины. И сводится она к двум моментам: в одном случае чиновники категорически не желают отселять граждан из аварийных помещений, ссылаясь на отсутствие альтернативного жилья; в другом — власти почти насильно по решению судов с помощью государственных исполнителей выселяют жильцов из престижных районов в отдалённые части городов, предоставляя при этом неравноценное жильё. С одной стороны, прослеживается преступное бездействие комиссий по техногенным катастрофам, действующих при городских советах; с другой — тенденция заработать на отремонтированном жилье, занимаясь его перепродажей.

Порядок выселения граждан из жилых помещений регулируется Гражданским кодексом Украины и Жилищным кодексом, в зависимости от того, на каком праве гражданин проживает в помещении.

Жилищный кодекс регулирует порядок выселения граждан, проживающих в домах государственного и общественного жилого фонда, то есть являющихся нанимателями. Также отдельные нормы жилищного кодекса распространяются и на жилые помещения, находящиеся в частной собственности.

В соответствии со ст. 109 ЖК Украины, выселение из жилых помещений производится добровольно или в судебном порядке, и допускается по основаниям, предусмотренных законом. Гражданам, выселяемым из жилых помещений, одновременно предоставляется другое жилое помещение.

Граждане выселяются из жилых помещений государственного или общественного жилищного фонда с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения в случаях, предусмотренных ст. 110 ЖК, а именно, если:

  • дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;
  • дом (жилое помещение) грозит обвалом;
  • дом (жилое помещение) подлежит переоборудованию в нежилой.

Согласно ст.111 ЖК, если дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу в связи с изъятием земельного участка для государственных или общественных нужд, гражданам, выселяемым из этого дома, другое благоустроенное жилое помещение предоставляется исполнительным комитетом местного совета; а случаях, когда земельный участок отводится государственной, кооперативной или общественной организацией, — этой организацией.

Если дом, в котором находится жилое помещение, в связи с непригодностью для проживания подлежит сносу или переоборудованию в нежилой, другое благоустроенное жилое помещение предоставляется выселяемым государственной, кооперативной или общественной организации, которой принадлежит подлежащий сносу или переоборудованию дом, а при отсутствии этой организации или невозможности предоставления ею жилого помещения — исполкомом городского совета.

Если дом грозит обвалом, гражданам, выселяемым из этого дома, другое благоустроенное жилое помещение, в зависимости от принадлежности дома, предоставляется исполкомом местного Совета либо государственной, кооперативной или иной общественной организацией.

Ст. 113 ЖК определены требования, предъявляемые к благоустроенному жилому помещению, предоставляемому в связи с выселением. Предоставляемое жилое помещение должно находиться в черте данного населенного пункта. Если наниматель занимал более одной комнаты, ему предоставляется жилое помещение, состоящее из того же числа комнат. По размеру жилое помещение должно быть не меньше того, которое занимал наниматель, однако в пределах нормы жилой площади. Если наниматель или проживающий совместно с ним член семьи имеет право на дополнительную жилплощадь, жилое помещение предоставляется с учетом нормы дополнительной жилой площади. При выселении из жилого помещения, по размеру меньше установленного, выселяемому предоставляется жилое помещение в соответствии с установленным размером. В соответствии со ст.50 ЖК, жилое помещение должно отвечать установленным санитарным и техническим требованиям. Не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола старше 9 лет, кроме супругов. Также не допускается заселение квартиры, построенной для одной семьи, двумя и более семьями или двумя и более одинокими лицами, кроме случаев, когда заселяется комната, освободившаяся в коммунальной квартире.

Также жилищным кодексом для некоторых граждан предусмотрена возможность выселения с предоставлением жилого помещения, не обязательно благоустроенного. Это касается рабочих и служащих, расторгнувших трудовой договор с предприятием, предоставившим им жилое помещение, и других лиц, которые определенны ст. 114 ЖК Украины. Кроме этого, ст. 115 ЖК Украины предусмотрена возможность отселения граждан с предоставлением им жилого помещения и в иных случаях, предусмотренных законодательством Украины.

Статьями 171-174 ЖК регулируется порядок предоставления жилых помещений при сносе домов, находящихся в частной собственности (приватизированных). В связи с изъятием земельных участков для государственных или общественных нужд, в случае сноса дома гражданам предоставляются, по установленным нормам, квартиры в домах государственного или общественного жилищного фонда. Кроме того, собственникам жилых домов по их выбору либо выплачивается стоимость сносимых домов, строений и устройств, либо предоставляется право использовать материалы от разборки этих домов, строений и устройств по своему смотрению. По желанию граждан, принадлежащие им жилые дома и строения, подлежащие сносу, могут быть перенесены и восстановлены на новом месте. Для граждан, дома которых подлежат сносу без изъятия земельного участка, по их желанию сооружаются на новом месте жилые дома и передаются этим гражданам в частную собственность. При этом возмещение стоимости сносимых домов не производится.

Кроме этого, при выселении из жилых помещений, находящихся в частной собственности граждан, применяются нормы Гражданского кодекса Украины. В таком случае имеет место прекращение права собственности. В соответствии со ст.346 ГК право собственности прекращается в случае:

  • выкупа памятников истории и культуры;
  • выкупа недвижимого имущества в связи с выкупом с целью общественной необходимости земельного участка, на котором оно размещено.

Порядок выкупа памятника истории и культуры предусмотрен ст. 352 ГК. Здание, которое отнесено к памятникам истории и культуры, может быть выкуплено только государственным органом по вопросам охраны памятников истории и культуры, если данному зданию угрожает повреждение или уничтожение. При этом ст. 352 ГК Украины предусмотрено, что госорган должен направить собственникам здания соответствующее предупреждение о принятии мер для сохранения памятника. Если собственник памятника не примет мер по его сохранению, в частности, в связи с невозможностью создания необходимых для этого условий, то выкуп здания производится в судебном порядке по иску госоргана. В случае безотлагательной необходимости обеспечения условий для сохранения памятника, иск о его выкупе может быть предъявлен без предупреждения. Выкупная цена такого здания определяется по соглашению сторон, а в случае спора — судом. Выкупленный памятник истории и культуры переходит в собственность государства.

Также гражданским кодексом предусмотрено прекращение права собственности на жилое здание в связи с выкупом земельного участка, на котором находится это здание. В соответствии со ст. 350 ГК Украины, решение о выкупе земельного участка в связи с общественной необходимостью принимается в пределах своей компетенции органом государственной власти. Орган, принявший решение о выкупе земельного участка в связи с общественной необходимостью, уведомляет об этом собственника земельного участка не позднее, чем за год до выкупа земельного участка. В выкупную цену включаются рыночная стоимость земельного участка и недвижимости, которая на нем размещена, и убытки, причиненные собственнику в связи с выкупом земельного участка в полном объеме. В случае несогласия собственника земельного участка, вопрос о выкупе земельного участка рассматривается судом.

При выкупе земельного участка вопрос о прекращении права собственности на здания, расположенные на этом участке, согласно ст.351 ГК Украины, разрешается по решению суда и с обязательным предварительным возмещением убытков в полном объеме. Обращаться в суд с иском имеет право соответствующий орган государственной власти. Требование о выкупе здания подлежит удовлетворению, если истец докажет, что использование выкупленного земельного участка является невозможным без прекращения права собственности на это здание. Суд может постановить решение о сносе жилого дома или о переносе, пожеланию собственника, на другой земельный участок. Снос жилого дома не допускается до обеспечения лица, проживающего в нем в качестве собственника и членов его семьи, а также лица, проживающего в нем в качестве нанимателя помещения, в размере и в порядке, установленном законом.

Если собственник земельного участка, подлежащего выкупу в связи с общественной необходимостью, является собственником жилого дома, размещенного на нем, требование о прекращении права собственности на эти объекты рассматривается вместе с требованием о выкупе земельного участка. Если собственник земельного участка, подлежащего выкупу в связи с общественной необходимостью, не является собственником жилого дома, то собственник дома привлекается к участию в деле. До вступления в законную силу решения суда о выкупе земельного участка в связи с общественной необходимостью, собственник имеет право распорядиться жилым домом, размещенным на нем, по своему усмотрению.

Следовательно, отселение граждан из приватизированных квартир возможно только в необходимых случаях по решению суда, из домов государственного фонда — по решению органа государственной власти, добровольно или в судебном порядке. Иск об отселении подается органом государственной власти. Оснований для отселения жильцов неприватизированных квартир больше, чем для прекращения права собственности. В любом случае, граждане не могут быть выселены без предоставления благоустроенного помещения в черте города.

Александр Соболев
Александр Соболев
Магистр Высшей школы менеджмента СПбГУ. Специализируется на инвестициях в ИТ и недвижимость. Основатель ряда интернет-проектов по направлению саморазвития и финансов.
Оцените автора
Онлайн-журнал Бизнес-Инвестор
Добавить комментарий